無(wú)人定期維護(hù)、老舊電器……帶“病”出租屋隱患多
近日，�？谑旋埲A區(qū)鳳凰新村某出租屋內(nèi)，一具女性尸體在衛(wèi)生間內(nèi)被發(fā)現(xiàn)，初步確認(rèn)是一起熱水器漏電導(dǎo)致的意外事故。隨后記者走訪�？诔鲎馕�，發(fā)現(xiàn)熱水器等家用電器已經(jīng)成為租房標(biāo)配，但房東會(huì)在租房合同主張對(duì)自己有利的免責(zé)條款。若租客因電器受到侵害，這樣的免責(zé)條款是否有效，房東是否要承擔(dān)責(zé)任呢？
新海南客戶(hù)端、南海網(wǎng)、南國(guó)都市報(bào)記者 陳棟 文/圖
海口一出租房?jī)?nèi)配置的電器。
租客：加裝漏電保護(hù)器、斷電洗澡
陜西的吳先生去年來(lái)到海口打拼，目前一直租房居住。“租房的時(shí)候，房東家電都配得很齊，但質(zhì)量和使用年限都不清楚……”吳先生說(shuō)，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)給電熱水器多裝一個(gè)漏電保護(hù)器，但每次洗澡的時(shí)候也擔(dān)心熱水器會(huì)漏電。
無(wú)獨(dú)有偶，像吳先生這樣對(duì)出租房家用電器不放心的租客不在少數(shù)。在龍華區(qū)租房生活的林女士告訴記者，房東一般給租客裝的都是很舊的電器，電熱水器一定要裝“防電墻”和“漏電保護(hù)器”，還要接地線，斷電洗浴才安全。
毋庸置疑，功率大的家用電器在使用的時(shí)候一定要注意安全，從產(chǎn)品的選擇到安裝都要遵循相關(guān)規(guī)定，尤其是使用年限比較長(zhǎng)的電器，一定要及時(shí)更換，不然發(fā)生了漏電事故，就會(huì)造成人員傷亡。而隨后，記者發(fā)現(xiàn)新聞曾報(bào)道多起熱水器漏電被電身亡的事件，而出租屋則更是安全隱患的重災(zāi)區(qū)，究竟又是什么原因呢？
出租屋：房東追求利潤(rùn)，家電用了很久不換
在�？诘囊恍┏侵写�、小區(qū)，都不乏租客的身影出現(xiàn)。精裝修、拎包入住、配套齊全……成了很多房東招攬租客的亮點(diǎn)。在記者走訪的過(guò)程中，熱水器、空調(diào)等家用電器成了一些出租屋的標(biāo)配，價(jià)格更高一點(diǎn)的小區(qū)出租屋更是配備了電視、洗衣機(jī)、燃?xì)庠畹鹊取?br /> “熱水器是哪一年的？租住的過(guò)程中電器壞了怎么辦？”在�？谑旋埲A區(qū)的一處公寓內(nèi)，陪著記者看房的房東立馬回應(yīng)道：“我這個(gè)房子是2018年裝修好開(kāi)始租的，現(xiàn)有電器都是那一年新買(mǎi)的，絕對(duì)不會(huì)壞”。但隨后，記者從房東拿出的租房合同中看到，“乙方(租客)入駐后應(yīng)注意安全用水、用電、用煤氣，自覺(jué)杜絕一切室內(nèi)安全隱患……若發(fā)生一切事故由乙方自行承擔(dān)。”租房合同的免責(zé)條款，成了房東們規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)的“共識(shí)”。但如果真的發(fā)生事故，房東們坦言“逃不脫”，但他們認(rèn)為可能會(huì)在責(zé)任劃分上更有利一點(diǎn)。
李先生是職業(yè)的“包租公”，從業(yè)主手里承租了幾棟樓對(duì)外出租。而據(jù)他透露，�？谀壳暗淖夥渴袌�(chǎng)大部分都是這個(gè)模式，他和業(yè)主簽訂了5-12年的承租合同，然后對(duì)房屋進(jìn)行裝修、配置家電。“前期的投入比較大，為了吸引租客基本都是購(gòu)買(mǎi)新家電、家具，家電用的后面肯定也會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，但到后期房東為節(jié)約開(kāi)支肯定也不會(huì)換，最多修一下”李先生告訴記者，出租屋為節(jié)省成本，電線走線的時(shí)候一般都走明線，電線老化和漏電的安全隱患就更大。
此外，對(duì)于一些“漏電保護(hù)器”等防護(hù)措施，一些出租房也會(huì)安裝。但因?yàn)槿鄙賹?zhuān)業(yè)的電工人員，出租屋的家用電器檢修以及一些防護(hù)措施的后期維護(hù)，基本上無(wú)從談起。最多，在電器無(wú)法使用時(shí)，房東會(huì)找物業(yè)或者臨時(shí)的維修人員進(jìn)行修理。對(duì)于出租屋出現(xiàn)的這些安全隱患，多年從事租房工作的林先生說(shuō)道，租房市場(chǎng)還需相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行規(guī)范，房東主動(dòng)投入維護(hù)的概率很小，但政府部門(mén)明確規(guī)范細(xì)則，達(dá)成什么樣的條件房屋才能出租，從而倒逼市場(chǎng)，減少帶“病”出租。
租房合同中的免責(zé)條款。
律師解讀：房東不能僅憑格式合同中的免責(zé)條款減輕、免除責(zé)任
出租房?jī)?nèi)很多的電器或者電路，因常年沒(méi)有維護(hù)，存在很大的安全隱患。租客因?yàn)槌鲎馕莸碾娖鲗?dǎo)致人身傷害時(shí)，誰(shuí)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？其中又會(huì)涉及哪些法律問(wèn)題，記者就相關(guān)問(wèn)題采訪了海南佐宸律師事務(wù)所主任鐘敏律師。
1.若租戶(hù)和房東或者中介簽訂租房合同，發(fā)生觸電等意外后，誰(shuí)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任？
鐘敏律師：不管是房東還是中介，在將房屋出租時(shí)就必須保證房屋的安全性，其中自然也包括家用電器的安全性。房東或者中介在對(duì)外出租收益的過(guò)程中，應(yīng)該對(duì)屋內(nèi)的家具、家電負(fù)有保障正常、安全使用的義務(wù)，若存在安全隱患，出現(xiàn)了事故，他們當(dāng)然都需要擔(dān)責(zé)。
如果房東是通過(guò)正規(guī)渠道購(gòu)買(mǎi)的電熱水器，有相關(guān)認(rèn)證，而且又做了相關(guān)防護(hù)裝置的話，經(jīng)司法鑒定可以證明是熱水器本身的產(chǎn)品故障導(dǎo)致的，即房東完全沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的情況下，在房東承擔(dān)了相關(guān)責(zé)任后，可以向熱水器生產(chǎn)廠商和銷(xiāo)售者索賠。
2.在一些租房合同中，房東或者中介公司為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，在租房合同中約定，租房在租房期間要注意安全用水、用電、用煤氣，若發(fā)生一切事故有租客承擔(dān)。這樣的合同約定是否有效？
鐘敏律師：一般而言，基于市場(chǎng)流動(dòng)性的需要，我們?nèi)粘Ｉ钪泻炗喌拇蠖鄶?shù)房屋租賃合同都是由房東或者中介公司事先準(zhǔn)備好的格式合同，《民法典》第四百九十七條第二款規(guī)定“提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利”的格式條款無(wú)效。
房東或者中介公司應(yīng)當(dāng)按照合同約定將出租房屋交付給租客，并在租賃期間保證租賃房屋符合約定的用途；租客也應(yīng)按合同約定的方法使用租賃的房屋，包括房屋租賃合同中提示的注意安全用水、用電、用煤氣。
如果是因?yàn)樽饪妥陨硎褂貌划?dāng)?shù)脑驅(qū)е率鹿拾l(fā)生的，租客自身需要承擔(dān)一定比例的責(zé)任或者主要責(zé)任；但是如果經(jīng)鑒定發(fā)現(xiàn)是房屋設(shè)備原因造成的事故，房東或中介公司需根據(jù)事故原因承擔(dān)相應(yīng)比例的責(zé)任，不能僅憑事先簽訂的格式合同中的免責(zé)條款而不合理地減輕、免除自己的責(zé)任。
3.在租客租賃房屋時(shí)，為了保障其合法權(quán)利不受侵害，律師有哪些好的建議？
鐘敏律師：出租房發(fā)生因電氣設(shè)備的老化而引起的事故，房東或者中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果租房協(xié)議上寫(xiě)有電路、水路等由租客管理，損壞由房東或者中介公司負(fù)責(zé)修理等條款的，可以要求租客賠償損失。關(guān)鍵是看房東和租客雙方簽訂的房屋租賃合同上是怎么約定的，參考合同來(lái)判斷賠償責(zé)任人。
很多漏電事故發(fā)生的并不少，對(duì)于自身安全而言，不能是等到事情降臨到自己身上再去防止，因?yàn)槿绻l(fā)生，也不知道有沒(méi)有機(jī)會(huì)再去規(guī)避，所以為了自己安全考慮，對(duì)于居家電器，大家一定要掌握必要的常識(shí)，這樣才能有意識(shí)地規(guī)避一些風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)做一些養(yǎng)護(hù)，并關(guān)注最新的電器安全常識(shí)。
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日常生活中，如何預(yù)防熱水器漏電？
1、熱水器要有防電墻，而且熱水器需要專(zhuān)門(mén)的漏電保護(hù)插頭，最好再安裝一個(gè)漏電保護(hù)器，一旦發(fā)生漏電會(huì)自動(dòng)跳閘，能夠避免熱水器事故的發(fā)生；
2、熱水器需要定期的清潔和保養(yǎng)，自來(lái)水中含有大量的鈣鎂離子，熱水器長(zhǎng)期使用會(huì)導(dǎo)致水垢越來(lái)越多，會(huì)腐蝕加熱管或者是鎂棒，容易造成熱水器漏電的事故；
3、正確連接地線，良好的地線連接會(huì)將電流引到地面上，這是防止漏電的最好的方法。使用熱水器的時(shí)候，最好切斷電源，不要邊加熱邊洗澡；
4、電熱水器的使用壽命是8~10年，燃?xì)鉄崴鞯膲勖?~8年。如果日常生活不注意清洗或者保養(yǎng)，熱水器的壽命只會(huì)更短；
5、不要購(gòu)買(mǎi)超低價(jià)或者二手的電熱水器。
