4樣家電30多萬！仁恒置地武漢后湖仁恒·公園世紀(jì)被指“捆綁”高價(jià)裝修陷口碑危機(jī)
以 " 地產(chǎn)界清流 " 自居的仁恒置地正墮入業(yè)主投訴漩渦中。
近段時(shí)刻以來，有業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)投訴渠道稱，坐落武漢市后湖片區(qū)的仁恒 · 公園世紀(jì)小區(qū) " 綁縛 " 裝飾晉級包，價(jià)外加價(jià)，遭受維權(quán)難。
長江商報(bào)記者注意到，本年以來，仁恒全國多個(gè)城市的精裝飾房都被業(yè)主揭露質(zhì)疑 " 貨不對板 "，價(jià)外加價(jià)、綁縛出售等違規(guī)出售行為，迸發(fā)口碑危機(jī)。
來自新加坡的仁恒置地集團(tuán)有限公司，1993 年進(jìn)入上海正式敞開了在國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)事務(wù)，隨后不斷擴(kuò)張規(guī)劃。本年上半年，公司經(jīng)營收入為 131.89 億元，較上一年同期增長了 44.7%；當(dāng)期贏利也從上一年同期的 10.13 億元添加至 15.67 億元，增幅 54.8%。
高速開展的背面，高本錢拿地及代建項(xiàng)目增多拉低了全體毛利率。本年上半年，公司完成合同預(yù)售總額約 286.81 億元，同比削減 3.7%。因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目贏利下降，公司毛利率跌落 9.2% 至 26.7%，而 2019 年同期則到達(dá) 46.5%。
仁恒置地采用 " 堅(jiān)持快周轉(zhuǎn) " 來緩解贏利下滑帶來的壓力。仁恒置地董事局主席、董事長鐘聲堅(jiān)在公司中期成績報(bào)上表明：" 項(xiàng)目從拿地到開工，將不會超越 4 至 8 個(gè)月，拿地到出售均勻不會超越 12 個(gè)月。"
針對綁縛出售、代建形式、成績下滑等問題，長江商報(bào)記者聯(lián)系到仁恒置業(yè)方面并發(fā)送采訪函，到發(fā)稿前沒有得到回復(fù)。
" 綁縛 " 高價(jià)裝飾晉級包陷爭議
" 最初便是沖著仁恒的口碑和質(zhì)量買的房。" 武漢市民羅女士在兩年前因?yàn)榇骨嗳屎愕母哔|(zhì)量，買下了其時(shí)后湖最貴的樓盤——仁恒 · 公園世紀(jì)，開盤時(shí)的毛坯存案均價(jià)為 18000 元 / 平方米，精裝飾價(jià)格為 3000 元 / 平方米，別的還推出了《特性化裝飾晉級菜單》，價(jià)格 2100 元 / 平方米。也便是說，實(shí)際上精裝飾價(jià)格超越 5000 元 / 平方米，單套房源的精裝飾總價(jià)到達(dá) 80 余萬元。
盡管裝飾溢價(jià)太高，但羅女士本著對仁恒的信賴仍是按揭買了一套一百多平米的房子，沒想到驗(yàn)房時(shí)，發(fā)現(xiàn) " 貨不對板 "，說好的精裝飾底子不值這個(gè)價(jià)格。
另一位仁恒公園世紀(jì)的業(yè)主對長江商報(bào)記者表明，上一年買房時(shí)，開發(fā)商強(qiáng)行業(yè)主消費(fèi)高檔次裝飾，裝飾分 3000 檔跟 5000 檔，假如挑選 3000 檔，那么后期業(yè)主是無法裝置空調(diào)的，因?yàn)榉孔拥牡蹴敩F(xiàn)已做好了，除非把一切的吊頂撤除然后裝中央空調(diào)，然后再把吊頂裝上。假如挑選 5000 檔，就比 3000 的多了一個(gè)空調(diào)，一個(gè)新風(fēng)，清水器，還有一個(gè)柜子，就這四樣?xùn)|西就多三十多萬。
依據(jù)業(yè)主供給的仁恒 · 公園世紀(jì)《特性化裝飾晉級菜單》，以 " 增值尊享菜單 " 為例，包含衣帽間柜體、D2 戶型玄關(guān)柜、東芝中央空調(diào)、愛迪士新風(fēng)體系和沁園清水體系 5 項(xiàng)，單價(jià) 2100 元 / 平方米，開盤優(yōu)惠價(jià) 1890/ 平方米。也便是說，僅上述 5 項(xiàng)裝備業(yè)主需求付出 30 余萬元的費(fèi)用。
有多名業(yè)主在網(wǎng)絡(luò)上投訴稱，仁恒明面上打著精裝飾晉級包自由挑選的幌子，實(shí)際上經(jīng)過 " 不買晉級包不賣房 "" 不買晉級包就阻撓銀行發(fā)放貸款 "" 不買晉級包，則交房后業(yè)主需求自行拆開吊頂、墻面開槽等行為 ( 因未預(yù)留空調(diào)機(jī)機(jī)位 ) " 等手法強(qiáng)逼客戶不得不選購晉級包。大多數(shù)業(yè)主本身無購買晉級包志愿，但因?yàn)樯鲜鲈驘o法簽定合同。
關(guān)于仁恒 · 公園世紀(jì)額定附加裝飾晉級包的現(xiàn)象，武漢市江漢區(qū)相關(guān)部分回復(fù)稱，" 開發(fā)企業(yè)在開盤出售時(shí)未強(qiáng)制要求購房人購買，開盤時(shí)未發(fā)現(xiàn)開發(fā)企業(yè)與購房人簽署‘晉級包’購買協(xié)議收取相關(guān)金錢的違規(guī)出售行為，其不作為購房前置條件，未挑選裝飾晉級包的業(yè)主也已正常簽約存案，故不存在‘變相逼迫（購買）’的問題。"
關(guān)于特性化晉級菜單的爭議，長江商報(bào)記者注意到，武漢仁恒竹葉山置業(yè)有限公司在一周前發(fā)布聲明稱，為進(jìn)步項(xiàng)目質(zhì)量，依托仁恒集團(tuán) " 仁恒 +" 服務(wù)體系，客戶在《商品房買賣合同》簽約完成后，供給特性化裝飾晉級菜單服務(wù)供挑選。" 仁恒 +" 是仁恒置地集團(tuán)針對仁恒產(chǎn)品供給的一項(xiàng)增值服務(wù)，并非購房的前置條件，公司一直以來嚴(yán)厲依照武漢市商品房出售行為方法履行，在認(rèn)籌、認(rèn)購前期已將 " 仁恒 +" 服務(wù)詳細(xì)情況向客戶進(jìn)行介紹，但并未綁定出售 " 仁恒 +"。
仁恒竹葉山置業(yè)以為，依據(jù)現(xiàn)已收效的司法判例，確定買賣雙方簽定的《認(rèn)購書》、《商品房買賣合同》、《裝飾委托合同》、《特性裝飾合同》均系當(dāng)事人實(shí)在意思表明，不違背法令、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)則，合法有用。對《特性裝飾合同》獨(dú)自免除的抗辯觀念不予采用。
一位律師對長江商報(bào)記者表明，違規(guī)價(jià)外加價(jià)、變相加價(jià)出售、捂盤惜售等都是違法違規(guī)出售的行為，從法令視點(diǎn)來講，假如開發(fā)商存在虛偽宣揚(yáng)問題依舊是違法的，顧客有權(quán)保護(hù)自己的權(quán)益。
聞名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)對長江商報(bào)記者表明，從營銷方針來說，相似綁縛出售自然是有問題的，至少從當(dāng)時(shí)營銷的管控視點(diǎn)看，經(jīng)過綁縛的方法來變相漲價(jià)和躲避價(jià)格監(jiān)管，這自然是簡單面臨各類監(jiān)管危險(xiǎn)的。
代建項(xiàng)目頻遭受維權(quán)
高速擴(kuò)張之下，聲稱 " 仁信治業(yè)、鍥而不舍 "，主打 " 高端質(zhì)量住所 " 的仁恒置地旗下項(xiàng)目一再遭到維權(quán)。
近期，上海的仁恒 · 秀麗世紀(jì)業(yè)主也揭露質(zhì)疑項(xiàng)目 " 貨不對板 "。據(jù)業(yè)主介紹，項(xiàng)目在建房子現(xiàn)已挨近竣工，可是外墻大多以涂料裝飾，和公司此前宣揚(yáng)的 " 一二層石材底座、三層及以上鋁扣板、玻璃幕墻 " 距離很大。而在業(yè)主出示的購房合同中，清晰列出外墻主體為石材、鋁板幕墻及涂料，但并沒有詳細(xì)寫明各部分的所占份額。
在網(wǎng)絡(luò)投訴渠道上，關(guān)于仁恒項(xiàng)目維權(quán)的事例更是層出不窮。2020 年 11 月 29 日，一位業(yè)主表明，自己買的仁恒棠悅灣房子是 2018 年建的，歸于二手房，房東此前沒有住過，" 開發(fā)商連電源線路都裝錯(cuò)了，一切的插孔沒電，地板也是鼓起來的，燃?xì)獯虿恢?……"
上一年底�？谑凶〗ň致�(lián)合多部分，召集了群眾反映價(jià)外加價(jià)、綁縛出售、捂盤惜售等違規(guī)出售行為較多的 8 家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，進(jìn)行了一次嚴(yán)厲的團(tuán)體約談，要求各企業(yè)進(jìn)步政治站位，嚴(yán)厲履行房地產(chǎn)調(diào)控方針，對群眾反映的上述違法違規(guī)要立行立改，其中就包含海南仁恒陸僑投資有限公司。據(jù)報(bào)道，以 " 仁恒 · 海棠公園 " 項(xiàng)目為例，房價(jià)外綁縛車位 20 萬 -30 萬元，部分房型綁縛 " 裝飾包 " 達(dá) 40 萬元以上。
長江商報(bào)記者注意到，仁恒置地在長三角地區(qū)的上海、姑蘇、南京等地布局了代建項(xiàng)目，代建項(xiàng)目現(xiàn)已成為仁恒置地重要的贏利來歷，以及潛在的未來營收支撐。
揭露材料顯現(xiàn)，仁恒置地的第一類代建項(xiàng)目約有 400 億元貨值，預(yù)估大約收入 10 余億元，全體贏利率到達(dá) 60%。
代建項(xiàng)目盡管會分?jǐn)傢?xiàng)目危險(xiǎn)，也會下降公司的持股份額。以克而瑞發(fā)布的出售榜單核算，2017 年 -2018 年，仁恒置地權(quán)益金額占比均為 67.8%。2019 年，仁恒置地開端向 " 規(guī)劃 " 提速，公司出售方針定為 500 億元，方針增幅為 65.07%。當(dāng)年，仁恒置地權(quán)益金額下降至 48.2%。
從公司 2020 年新增項(xiàng)目來看，挨近一半的項(xiàng)目公司持股份額在 50% 以下。2020 年仁恒置地全口徑出售金額完成 871.2 億元，不過其權(quán)益金額僅為 450.4 億元，權(quán)益金額占比 51.7%。
快周轉(zhuǎn)應(yīng)對毛利率下滑
仁恒置地從上海、南京起步，專心于開發(fā)高端設(shè)備完全的住所、商業(yè)及歸納物業(yè)。2006 年 6 月，公司挑選在新加坡主板上市。
2020 年，仁恒置地預(yù)售額大約 784.55 億元，同比上漲 40.8%。數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，其在 2016 年 -2018 年的出售收入分別為 256.64 億元、256.38 億元、248.88 億元。在 2019 年前后，仁恒的規(guī)劃開端提速打破 500 億，克而瑞數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，2019 年仁恒置地以 561.4 億的全口徑出售金額位列第 60 位。
據(jù)成績陳述發(fā)表，本年上半年，公司完成合同預(yù)售總額約 286.81 億元，同比削減 3.7%。因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目贏利下降，公司毛利率跌落 9.2% 至 26.7%，而 2019 年同期則到達(dá) 46.5%。
公司管理層在半年成績會上坦言，公司本年上半年毛利率偏低，首要是因?yàn)榻Y(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目贏利比較低。從全年來看，毛利率會保持在 30% 左右，乃至 30% 以上一點(diǎn)。
高本錢拿地?cái)偙×粟A利，從仁恒置地的土儲散布來看，新一線城市占比 52.9%，一線城市占比 19.8%，二線城市占比 18.1%，三線城市占比 6.7%，新加坡僅占比 2.5%。由此核算，一二線城市占有了仁恒置地土地儲備的 9 成以上。
依據(jù)中指研究院發(fā)布的《2021 年 7 月全國住所用地成交總價(jià) TOP10》，南通 R21020 地塊以樓面均價(jià) 16852 元 / 平米位居第一，由仁恒置地競得，成交總價(jià)為 35 億元，奪得 7 月份住所用地樓面均價(jià) " 地王 "。
面臨贏利下滑帶來的壓力，仁恒置地采用的對策是 " 堅(jiān)持快周轉(zhuǎn) "。鐘聲堅(jiān)在公司中期成績報(bào)上表明：" 項(xiàng)目從拿地到開工，將不會超越 4 至 8 個(gè)月，拿地到出售均勻不會超越 12 個(gè)月。"
嚴(yán)躍進(jìn)指出，毛利率的下滑，闡明此類做高端項(xiàng)目的房企后續(xù)需求重視定價(jià)方針和營銷方針，怎么讓產(chǎn)品在新的管控環(huán)境中愈加適應(yīng)和開展，這也是十分要害的，需求調(diào)整產(chǎn)品和營銷的戰(zhàn)略。不然毛利率的下降，關(guān)于企業(yè)后續(xù)盈余和現(xiàn)金流等方面都會發(fā)生一些利空影響。
